为加快化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展，根据市委部署，住建委就我市依托宜居的自然环境和地域优势，进一步加快发展养生养老地产进行了深入调研，提出促进产业发展的对策建议。

        一、目前国内养生养老地产发展典型概况

        近年来，为适应养生旅游产业日益兴起和人口老龄化进程加快，我国养生养老地产发展迅速，北京、上海等一线城市凭借地域、经济、人口等优势，建成了一批规模大、档次高的养生养老地产项目，海南、重庆、江浙等地区也依托优美的自然环境和丰富的旅游资源，加快推进养生养老地产发展步伐，取得较好成效。

        （一）以满足老人退休生活为主题的项目。如北京太阳城项目,位于京郊北部的昌平区小汤山疗养区，总占地面积42万平方米。其特点，一是物业类型丰富，有普通住宅、现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等，共3800户，已入住老人2500余户，其中独栋公寓连续几年入住率均为100%。小区全部为环保型精装修房屋，采取无障碍设计、温泉水供应、地热式供暖、紧急呼叫系统、医护型电梯。二是居住形式灵活多样，可分为居家式、租赁式、安养式、度假式四种养老方式。三是小区配套设施齐全。配备有北京太阳城医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、星级酒店、温泉会所等。

        （二）保险企业投资管理的高端养老社区项目。如北京泰康之家·燕园项目，位于北京昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓，能容纳3000户居民入住，目前，入住率达99.7%，客户群体主要以高级知识分子为主。

        （三）学院式养老社区项目。如绿城乌镇雅园项目，地处长三角地区，毗邻国家级休闲旅游景区乌镇，位于杭州和苏州之间，距上海仅131公里。该项目为自助养老居住区，项目占地650亩，总建筑规模60万平方米，购房客户年龄多在45岁至60岁之间。项目所处的乌镇国际健康生态产业园总规划面积达5500亩，核心区占地面积约1500亩，规划了养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，包括欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，还设置了3.5万平方米规模的老年大学-绿城乌镇颐乐学院，供老年群体学习养生、书法、乐器等。

        （四）大型综合服务类旅游养生养老社区项目。如海南三亚海棠湾国际养生社区项目，位于海棠湾大小龙江塘片区，集休闲度假、养生（养老）、健康体验为一体的绿色国际养生社区。项目占地约1232亩，建设规模约50万平米，能够满足居住、度假、休闲、医疗保健、持续照护、运动、教育传播、科技研发、综合服务及特殊事件的处理功能。项目包括：CCRC社区（持续照料退休社区，起源于美国）、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心、养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心、养生雕塑公园、南药植物观赏园、养生文化学院、养生博物馆（养生技艺展示中心）等。项目突破了传统房地产开发销售的思维方式，围绕发展养生养老形成多种产业，如居住、旅游、健康医疗、娱乐、购物、会展、生态农业、体育、教育等，促进了旅游业、服务业等相关产业发展。

        （五）依托地区自然优势，打造养生养老地产聚集区。近年来，重庆市政府通过依托山、江、温泉、旅游景区等自然环境，组织县（市）、镇政府结合当地实际，规划打造一批旅游生态观光产业园区和养生养老地产项目，促进当地经济发展。如：重庆市武隆县仙女山镇自然环境优越、旅游资源丰富、交通便利（高铁、高速公路、机场等），当地政府自2010年开始，重点培育和发展旅游、养生、养老地产项目。主要做法：一是政府在规划旅游、养生、养老地产项目时，结合自然条件、旅游景点一并规划，成片发展，形成发展规模，已经把原来的普通乡村打造成特色旅游小镇。二是政府出台扶持政策，完善配套设施，吸引开发商投资项目。由于旅游养生养老地产项目的选址基本处于农村，位置比较偏远，政府从土地供应、项目规划及配套建设等各方面提供优惠政策支持，在项目周边修建道路，引进天然气、自来水，建设三甲医院、农贸市场、小学、超市等,给予开发企业税费优惠政策，出台土地购置优惠政策、阶段性居民购房契税减免政策（免收1-2%）等。到当地购房居民，政府给3张景区免费参观卡，全年免费参观仙女山景区。三是开发企业推出各具特色养老、养生产品及配套服务进行营销。如富雅云岭项目，位于武隆县仙女山旅游度假区附近，占地80余亩，项目一期总建筑面积4.6万平方米，总规划715户，项目主力户型48-92平方米的景观洋房，销售率已达到90%以上，项目容积率仅为0.2，小区内视野开阔，免费停车。提供精装修和毛坯房。精装修按客户需要，另付装修费用，平均装修成本在1500-1800元/平方米，两个月装修完毕，一套小户型房屋全部费用约在30万元左右。据了解，目前该地区90%为重庆市本地人购房，10%为外地人购房，本地区以中老年为主，也有部分青年群体投资性购房。四是相关产业协同发展。当地开发商在建设养生养老地产的同时，有的建设了国际高尔夫球场、生态农业观光园、滑雪场，五星级酒店等，如富雅云岭项目和富雅云岭假日国际社区统一规划建设（该社区总规划3000亩），使该项目具有宜居和投资双重效果，较好促进了商品房销售。

        二、我市发展养生养老地产的主要优势

        （一）自然环境优势明显。丹东依山、临江、面海，风景优美，气候宜人，是中国北方雨量最多的城市，同时也是东北最温暖湿润的区域和最适合人类居住的城市，境内年平均温度9°，夏无酷暑、冬无严寒。丹东淡水资源丰富，江河密布，人均占有淡水量是全国人均的1.3倍、辽宁省的4.6倍，森林覆盖率达66%，，被誉为中国“北方江南”、“东北苏杭”，堪称“避暑胜地 养老天堂”。 在2016中国养老城市排行榜50强中，丹东成为东三省上榜的三城市之一，还被评为“中国十大宜居中小城市”、 “中国十佳空气品质城市”和 “中国十大养老胜地”。

        （二）旅游资源丰富。丹东境内江、河、湖、海、山、泉、林、岛等自然景观开发形成国家、省级以上旅游风景区、自然保护区和森林公园29处。江海之滨拥有10万公顷国家湿地保护区，是东亚——澳大利亚北迁涉禽的第一大停歇地，每年都有百万只候鸟在这里停歇、栖息。丹东是中国万里海疆的北端起点，有126公里的黄金海岸线，是中国优秀旅游城市、国家园林城市，还获大中华区“最佳绿色生态旅游名市”称号。

        （三）交通十分便捷。丹东是全国唯一沿江、沿海、沿边垂、沿国际大通道的城市，是亚洲唯一同时拥有边境口岸、航空、高铁、河港、海港、高速公路的城市。铁路距平壤220公里，距首尔420公里。公路距沈阳222公里，距大连252公里，已开通了沈丹、丹大、丹海、丹通4条高速公路和沈丹客运专线、丹大快速铁路两条高铁以及东北东部铁路。丹东港是东北东部最便捷的出海大通道。2019年，京沈高铁开通后，丹东到北京仅4个小时。

        由于环境及区位条件优越，近年来，丹东市房地产开发项目依托江、山、温泉等自然条件，开发各具特色的江景房、山景房和温泉房等，特别是江景房和温泉房深受外地人的喜爱，近年来，外地人购房比例始终保持在18%-20%。

        三、我市养生养老地产的发展现状

        我市房地产市场总体呈现平稳向好发展态势，目前我市部分房地产开发企业已经开始尝试向旅游、养生、养老等特色地产转型，如博恩御山水、宗裕城、月亮岛度假公寓、柏林大道养老公寓、五龙背金海温泉小镇、新城区江户城、东港北黄海温泉小镇等，推出部分养生养老、旅游度假公寓或住宅，降低了商品房存量。

        （一）养生养老地产发展情况

        1.宇龙·幸福源项目。由丹东宇龙房地产开发有限公司联合美国斯泰特集团、北京太阳城集团共同开发建设的大型健康养生养老综合项目，项目位于五龙背镇，项目占地约138亩，项目总建设规模17万平方米，其中一期工程约为8.9万平方米，二期工程约为8.1万平方米。项目一期工程已经开始施工招标，预计年内将上市销售。该项目依托五龙温泉的水质纯净、矿物质含量丰富等地域资源，以“山泉互动、养居合一”为特点，以“养老、康复、医疗、养生、宜居、度假”为设计理念，主体规划为宜居养老板块、医疗康复板块、温泉养生板块、活力住宅板块、旅游度假板块五大区域。

        2.阿里郎温泉旅游小镇项目。由辽宁金佰汇文化发展有限公司投资建设，项目位于丹东市元宝区金山经济开发区石桥村四组，项目占地约1000亩，总投资额约20亿元。该项目以朝鲜族文化为特点，结合欧亚、日韩风情，共同打造集室内外水乐园、半山温泉、儿童乐园、花海婚庆、养生养老为一体的综合性温泉旅游小镇。有八大板块：金达莱水秀公园、稻草人儿童主题公园、阿里郎风情水街、辛奇王国水世界、半岛温泉酒店、冰雪奇遇乐园（韩山养老别院）、花郎丛林越野公园、水岸度假庄园。其中的金达莱水秀公园、半岛温泉酒店板块总用地面积约为330亩，该部分土地和规划手续正在办理，项目方案设计已完成。该板块2018年投入运营。

        3.宗裕城项目。在目前已推出的旅游、养生地产基础上，还准备推出养老地产项目，将充分整合社会资源，开创“居家式”休闲养老新模式，构建集“养老居住、养老生活、养老服务、老年就业、医疗保健”等于一体的全方位养老体系。主要包括：温泉养老公寓、三级甲等医院、社区老年学校、老年营养餐厅、专人管家式服务等。

        （二）当前面临的主要问题

        一是缺少统一规划。目前我市一些养生养老项目的规划、立项、审批过程中，缺乏统一的规划调控，导致项目布局零散，关联度不高，没有形成相对完整的产业链条。二是缺乏配套支持政策。由于目前我市没有出台针对养生养老房地产项目发展的扶持政策，投入成本较高，且自身回收缓慢，导致盈利困难，导致企业投资养生养老地产积极性不高。三是资源开发不完善。虽有大量养生养老自然资源，但大多以初级开发为主。以五龙背温泉为例，虽然本地企业投资建设的温泉项目较多，但与国内外知名康疗养生企业合作不足，缺乏具有影响力大的企业落户，五龙背周边旅游开发、特色商品和游乐等配套方面仍没有特色。四是新城区库存商品房升级转型难度大。目前市区在建项目库存商品房主要集中在新城区，约1万套左右。由于新区在建项目容积率大、新建商品房设计结构简单、较密集、大户型房源偏多，项目周边的医疗、保健、娱乐、绿化等养生养老配套设施不健全，制约了新城区现有房地产项目向养生养老地产升级转型。

        四、进一步加快发展养生养老地产的对策建议

        （一）建议市委、市政府把养生养老地产作为未来重点培育发展的战略性新兴产业，尽快研究出台推进养生养老地产发展的扶持政策。如：土地政策方面，尽快完善养老地产用地的划拨和出让政策，可参考经适房和廉租房等相关政策，明确土地出让金标准。财税政策方面，在基础设施配套费和相关行政事业性收费等税费的征收上给予相应减免。补贴支持政策方面，可以考虑房屋置换、以旧换新、长期租用等模式，新建的养老住宅多为小户型的，可以按一定比例减免、补贴置换、租赁房屋的费用。

        （二）以行政区划为单位，统筹做好养生养老地产项目规划、定位和选址工作。各级政府要结合当地自然资源、景区景点和目前库存商品房的特点，结合“特色小镇”建设，梳理一批健康养生养老产业招商项目（包括健康养老、疗养康复、养生养老旅游地产、休闲旅游、绿色食品、休闲农业庄园等），赴珠三角、长三角、京津冀等地区开展养生养老地产专场招商，引进一批战略投资者和知名企业开发我市养生养老产业。

        （三）新城区加快引进优质医疗、教育、体育等资源，促进房地产项目升级转型，推动商品房去库存工作。一是在新城区引进三甲综合医院，加强社区医疗机构建设，积极落实国家卫计委等7部委联合印发的《关于推进家庭医生签约服务的指导意见》和辽宁省到2020年家庭医生签约服务全覆盖等有关政策，吸引中老人群体在新城区购房居住。二是加快推进新城区公立幼儿园、中小学及体育场馆建设，吸引部分住房刚需群体到新区购房居住，同时，积极引导房地产项目利用库存商品房和尚未开工的地块，适度配建一批中小户型、结构合理的养老养生住宅产品，建设亲情住宅，让老年人和子女毗邻而居，提供家庭新生态，解决了同堂之间既需要相互照顾而生活习惯又各不相同的矛盾。

        （四）加大宣传力度，打造养生养老城市名片。精心打造我市“避暑胜地 最美边境城市”的城市名片。通过举办养生养老论坛、拍摄宣传片、编辑图书等方式，塑造宜居丹东新概念。加强对我市养生养老产业的整体包装，加大传统媒体与新媒体等渠道的宣传，提高我市“避暑胜地 最美边境城市”的知名度。在中央电视台、高铁、飞机及北京、上海、广州、深圳等一线城市的重要交通节点，统一摆放免费赠阅涵盖丹东养生、养老、旅游、度假、美食等各要素的宣传资料，扩大宜居丹东对外宣传力度。