华山街道共有18个社区,16万人口,521栋居民楼,其中438栋楼为散体楼,基础设施老化陈旧。为贯彻落实党的十九大精神,坚持以人民为中心的发展理念,关注华山地区居民的人居环境及物业服务状况,切实增强社区居民群众的幸福感和获得感,为辖区居民营造一个良好的人居环境,破解小区物业管理难题,更好地提升居民群众的安全感和满意度。积极开展对调研所辖小区基本情况及现有物业和辖区居民进行调查、走访,并结合汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据所调研社区辖区内小区保障型物业入住问题的实际状况,梳理如下调研报告。

一、基本情况

此次参与调研的共有3个社区,分别是保安社区、惠胜社区和东泰社区,80个楼宇,入住居民约2.7万人。在3个参与调研的社区中皆有无专业的保障型物业管理的开放式老旧小区,比重更是接近百分之百。通过调查,毫无疑问,开放式老旧小区是我区建设发展的重要组成部分。为此,对其进行科学有效的治理,尤其是尽快引进专业化的保障型物业管理,对提升我区全国文明城市整体形象、推进城市健康发展至关重要。社区物业管理不够到位,小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题,严重影响着社区居民生活质量和社区和谐,已成为居民群众反映强烈、各级领导关注的现实问题。但从调研情况看,社区保障型物业管理入住仍旧存在很大困难。

二、存在问题

(一)小区基础设施差

永泰、保安、惠胜小区建设之初主要是为解决居民的住房困难问题,由于小区的规划设计标准低,配套设施不全,整体布局先天不足,导致基础设施严重不足,结合我街道情况,主要表现在:一是旧小区普遍绿化面积较小,没有园林设计,绿化功能单一,档次低下,管理维护投资不足。二是机动车停车位缺少,在改造中如果要增加机动车位,一般要占用便道。另外,很多小区存在无自行车棚或自行车棚内卫生状况差的现象。三是居民体育健身和文化活动空间较小。四是老旧小区居民楼的杂物不易清理,极易造成鼠害或滋生其他传染病。五是户型设计没有考虑储藏功能,且管理不严,很多居民将杂物摆放在楼道里,给物业卫生管理和防火安全造成隐患。六是小区道路老化,有些小区没有路灯和庭院灯。七是上下水管网严重老化,化粪池无人定期清理,时有堵塞污水横溢,居民多有投诉。八是由于各种原因有的小区很难封闭或根本没有封闭,任何人都可以自由进出小区,使居民安全感不高。虽然近年来市、区都出台相应的政策,使小区环境得到了较大改善。但由于缺乏物业管理,小区长期建管脱节,虽然曾经房改时按比例收取了设施维护费,但出现排水堵塞等问题后,市政管理部门只负责管养区域,小巷和小区只能由办事处、社区向居民收费、向有关单位化缘解决,部分居民只投诉不缴费,原建设责任单位不愿意承担疏通费用,造成排污疏通问题得不到及时解决。

(二)各项管理费收取难

老旧小区产权呈多元化格局,居民对物业管理的要求和经济承受能力差异大,承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费,有无管理无所谓。部分小区居民以各种理由,长期拒缴物业费。在调研过程中通过借鉴其他街道社区的现实经验,例如其他有条件的社区,封闭较好的情况下,街道和社区也一直想引进保障型物业管理,之前一家物业公司接管,没多长时间,物业公司突然撤离,主要就是部分居民拒缴物业费,导致物业公司入不敷出。目前,我街道托管小区的收缴率非常少,街道办事处和社区不得不垫资雇佣人员清扫背街小巷和小区卫生,导致卫生管理不到位,脏乱差现象严重。对于个别有条件实行保障型物业管理的老旧小区,物业管理收费困难同样是一个突出的问题,多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度,使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念,习惯由单位的房产管理部门或房管所管房的模式,认为实行物业管理就是想多收钱,如果实施物业管理需要收费,也应该由单位交。

(三)治安隐患大

具有一定规模的老小区,其进出口通道较多,四通八达,进行封闭整治后,虽然相应减少,但也只能做到半封闭管理。小区没有专职保安和监控设备,小区治安状况难以改善。

(四)绿化养护难

近年来,一部分的老旧小区在政府的惠民利民政策下,扩大了绿化面积,但维护问题一直没有解决,尤其是浇水问题不好解决,导致部分草坪已经枯死。另外,一些居民画地为牢,占用公共绿地面积种植蔬菜。

(五)物业管理介入难

对老旧小区实施物业管理,由于启动资金无法落实,加上基础设施老化、无物业管理用房、物业费收取困难,物业管理出现空档,街道和社区只能勉为其难的承担环卫清扫保洁任务,小区物业管理无法良性循环。虽然现在已在全市范围内实行环卫市场化,但是环境问题依旧无法做到让居民满意。

(六)改造资金缺口大

老旧小区实施物业管理,改善居民的生活环境,必须对小区的基础设施进行不同程度的改造,如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同,资金量少则几十万,多则上百万。资金从哪里来,是困扰老旧小区改造的一个重要问题。

三、对策建议

(一)发挥政府主导作用,有序推进老旧小区综合整治

老旧住宅小区综合整治牵涉面广,经费缺口大,是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工程。对居住环境的改善,尤其是对过去在计划经济时代建设的老旧小区,市政府应从城市建设维护费中拿出专项资金,逐年、逐步有计划地实施改造,为实施物业管理创造一个良好的基础条件。区政府应发挥主导作用,在对非物业小区、楼院进行摸底和规划整合的基础上,建立相应工作机制,明确各自职责,制定整治的总体规划方案和各街道具体方案。可针对老旧小区的分布情况,首先在各街道办事处辖区内各选1个非物业管理小区进行全面改造,重点维修小区道路和老化管道、修建自行车棚、设置垃圾箱、更换路灯、修建隔离栅栏,规范小区大门设置,形成相对封闭独立的小区,进而引进保障型物业管理。在认真总结整治经验的基础上,本着因地制宜的原则,逐步在其他老旧小区进行推广。

(二)根据保障型物业管理条例,逐步规范非物业小区管理

鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平,为从根本上解决非物业小区管理难问题,建议对所有非物业小区统一实行统一管理。但通过借鉴其他城市的实践,发现效果并不明显,主要由于老旧小区内人员的素质和经济能力造成的。所以建议:一是加强宣传,使居民明白“花钱享受服务”的道理;二是托管小区收费标准必须明确。因老旧小区大部分为企业离退休或下岗职工,生活较为困难,可通过调查、召开居民代表或业主大会等方式确定收费标准,定期收费,用于聘请保洁员和保安,高标准做好环境卫生和安全管理工作。二是大力推广物业化管理。对条件成熟的非物业小区,选聘物业公司进行管理;对条件不成熟不具备的非物业小区,暂时由业主自治或街道托管进行管理。三是收费问题。物业费收取难问题是制约物业管理的瓶颈因素,应规定:房屋出售必须有物业公司或社区居委会出具的物业费缴纳证明,否则房屋不得出售并加倍收取滞纳金,纳入金融诚信系统,从根本上解决物业费收取难问题。同时,为弥补经费不足,可在小区内划分停车泊位,收取停车费用。小区出现下水道堵塞、化粪池漫溢等问题由政府设立维修基金解决,维修事宜由管理责任主体负责,避免因资金难以落实导致问题久拖不决。

(三)因地制宜,建立物业管理长效机制

为确保老旧小区整治成果,老旧小区整治工作完成后,要注重解决管理责任主体、管理机制问题,促进老旧小区管理的良性循环。要充分发挥政府行政管理部门的作用,把条件成熟的非物业小区作为实施物业化管理的试点,制定优惠政策,吸引物业公司参与老旧小区管理,并制定多条物业服务标准,“花不同的钱就享受不同的服务”,让居民根据需求以及经济能力自己选择,待试点成功后逐步在全区推开,使老旧小区逐步走上物业化管理的轨道。

(四)处理好社区建设与物业管理的关系

物业管理是一种企业行为,而社区建设则是一种社会职能,二者不可替代,但又互相配合,在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。在社区建设中,街道、社区居委会处于领导地位,一方面要通过加强社区的精神文明建设,使居民群众牢固树立良好的思想道德风尚,另一方面也要积极促进居民群众物业管理观念的转变,积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见,为老旧小区实施物业管理创造良好条件。物业公司要采取多种形式进行物业管理有关政策法规和知识的宣传,让公众理解实施物业管理的意义,提高广大群众对物业管理的认知程度,同时不断提高服务质量和水平,为营造一个安全、美好、舒适的生活居住环境而共同努力。

在人民生活水平日趋提高的今天,提高小区居住品质,对老旧小区整治后的房屋及设施进行长效管理,使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适,已经成为当今一个重要议题。我们要充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性,针对不同情况采取相应措施,有效化解物管、自管和托管中的诸多矛盾,逐步建立健全长效管理机制,努力提高居民生活质量,提高小区管理的整体水平,使城市面貌焕然一新,跟上现代化城市的脚步。